Từ ngày 01/07/2026, việc cấp giấy phép xây dựng (GPXD) thực hiện theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Bài viết tóm tắt những điểm chủ nhà cần biết khi xin phép xây nhà ở riêng lẻ, kèm liên kết tới đúng điều luật để anh chị đọc nguyên văn.
1. Nhà ở riêng lẻ có phải xin giấy phép không?
Theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trước khi khởi công, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp được miễn. Với nhà ở, trường hợp miễn phổ biến nhất là nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² và không nằm trong các khu vực đã có quy hoạch như khu phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy hoạch chung, khu vực xây dựng theo quy hoạch chung xã hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Phần lớn nhà ở tại phường, thị trấn và khu dân cư đã có quy hoạch vẫn phải xin phép. Xem chi tiết các trường hợp được miễn tại bài Nhà ở riêng lẻ nào được miễn giấy phép xây dựng?
2. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
- Một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55 (sổ đỏ, sổ hồng, giấy tờ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận…).
- Bộ bản vẽ thiết kế: mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí; mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt chính; mặt bằng và mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối cấp nước, thoát nước, cấp điện.
- Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
- Kết quả thủ tục phòng cháy chữa cháy, báo cáo thẩm tra thiết kế (chỉ khi pháp luật yêu cầu).
3. Ai được tự thiết kế nhà?
Theo Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, chủ nhà được tự tổ chức thiết kế nếu nhà đồng thời: dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250 m² và cao dưới 12 m. Nhà lớn hơn phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thiết kế; nhà từ 7 tầng hoặc từ 2 tầng hầm trở lên còn phải tuân thủ quy chuẩn phòng cháy chữa cháy.
4. Nộp hồ sơ ở đâu?
Theo Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường) nơi có công trình cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Theo Điều 54, hồ sơ được nộp trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia; chỉ khi có sự cố không thể nộp trực tuyến mới nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua bưu chính công ích.
5. Bao lâu có giấy phép?
- Nhà ở riêng lẻ: 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (cấp mới, điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo, di dời, có thời hạn).
- Gia hạn hoặc cấp lại giấy phép: 05 ngày làm việc.
- Nếu hồ sơ thiếu, cơ quan cấp phép thông báo một lần bằng thư điện tử hoặc tin nhắn; chủ nhà có 02 ngày làm việc để bổ sung.
6. Xây không phép, sai phép bị xử lý thế nào?
Từ 26/08/2026, hành vi vi phạm trật tự xây dựng bị xử phạt theo Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Ngoài phạt tiền, công trình có thể bị buộc dừng thi công để làm thủ tục cấp phép hoặc buộc tháo dỡ phần sai phép, đồng thời ảnh hưởng tới việc hoàn công và đăng ký nhà vào sổ đỏ sau này.